주택담보대출 후기/방법/한도/조건/서류/금리비교/혜택정리

최근 주택 담보 대출을 받았다.

2년 만기가 되는 세입자를 퇴거시키고
전입하려는 '세입자 퇴거 자금' 용도인데
하필 대출실행일 2-3달 전
정부에서 21년 대출총량 규제를 시행하여
은행들이 줄줄이 주택담보대출을 제한하였고
대출 금리가 치솟았다.

겨울 한파 보다
대출 한파가 먼저 찾아왔다. 또르르.

대출 타이밍이 좋지 않아도
무조건 받아야 했기에
10/31 대출 실행날짜에 맞춰
9월부터 열심히 최저금리를 찾기위해 발품을 팔았다.

주택 담보대출은 보통 실행일 30일 전부터
서류 접수가 가능하니 참고 할 것.

주택 담보 대출 사전 검토 항목

https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub_main01.do
우선 주택금융공사에서 조건에 맞는
주택담보대출 상품을 찾는다.
(결혼/소득/주택 시세 등등)

LTV/DTI/DSR 도 미리 계산해본다.
경험 상 DSR(총부채원리금상환비율)
압박이 제일 컸으며, DSR 40% 일 경우
전년도 원천징수(세전 연봉과 그 외 수당 합)
가 5,000만원 이라면
1년 동안 갚는 원금과 이자의 총합이
40%인 2,000만원을 넘으면 안된다.

kb시세와 부동산 테크 기준으로
9억 미만이라면 주택금융공사 상품을 이용할 수 있고
(물론 소득 및 결혼유무도 따져야 하지만)
9억 초과 시, 바로 은행 방문을 추천하며
15억이 넘는다면 알아서 해결해야 한다.

주택 담보 대출 종류

	디딤돌대출	보금자리론	적격대출	주택담보대출
소득기준 자격	부부 연 6천, 최초/신혼/2자녀 이상은 7천	부부 연 7천, 최초/신혼/2자녀 이상은 8.5천
대출금리	1.85 ~ 2.4%	만기까지 고정금리	은행 별 상이	은행 별 상이
주택가격 제한	5억원	6억원	9억원	15억 이하
전용면적 제한	85m2 이하	신혼만 85m2 이하
대출한도	최대 LTV 70% 2억 ~ 2.6억	최대 LTV 70% 최대 3.6억 (자녀 3명은 4억)	5억 이하	투기지역기준LTV 9억의 40% 9억초과의 20%
대출기간	10, 15, 20, 30년	10, 15, 20, 30, 40년	10~40년	10~30년
상환방법	원리금/원금O, 1년 거치O	원리금/원금O, 비거치만O	원리금/원금O, 1년 거치O	원리금/원금O, 비거치만O
비고	주택 구입 용도만O (등기3개월 이내) 무주택자만 O. 순자산 3.94억 이하만 대출 허용. 1인가구는 위 한도50%, 3억이하주택	구입 외 O 1주택 자 O	구입 외 O 1주택 자 O

상환방식 중, 원금 균등 상환과 원리금 균등 상환은
이자 차이가 생각보다 많이나기 때문에
가능하다면 무조건 원금균등상환을 추천한다.

대출 가능한 신한라이프(생명) 상품으로
3.4억 3.52% 고정, 30년 대출 시
원리금, 원금 초년도 상환액은 다음과 같다.

30년 만기까지 대출을 유지할 가능성은 낮겠지만,
이자 총액을 비교하면 3,000만원 이나
원리금균등이 비싸다.
년 100만원 차이면 꽤 큰

왼쪽이 원리금 균등, 오른쪽이 원금 균등

주택 담보 대출 은행 vs 보험사

저축은행은 제외

여러항목을 비교하여 최종적으로 보험사를 선택했다.
가장 큰 이유는 DSR 규제가 덜하고, 의무 가입 상품이 없었기 때문이다.
매달초에 월 금리가 확정되는 것도 금리오름장에서 나름 메리트였다.

은행과 보험사의 큰 차이는
DSR 규제가 보험사는 50%, 은행은 40% 이고 (해당 조건은 22년 일부 변경)
금리혜택을 위한 의무 가입 조건이 보험사는 없고, 은행은 최소 3가지 이상이라는 것이다.
중도상환수수료의 경우 보험사는 1년동안 총액의 50% 무료, 은행은 3년동안 대출액의 10% 무료.

그리고 은행은 매일매일 금리가 바뀌고 대출실행일 최종금리가 결정되지만 보험사는 매달 1일에 1번 바뀐다. (보험사마다 조금은 다르다.)

주택 담보 대출 금리 비교

21년 9월 초 기준	신한은행		우리은행		하나은행
급여이체	*만		*만	0.2	*만	0.3
공과금/지로/관리비/휴대폰 자동이체				0.1	*건	0.1
신용카드 매달 사용	*만		*만	0.1	*만	0.1
적금 또는 청약통장 자동이체	*만			0.1	*만	0.1
청약 통장 신규 가입				0.1	*만	0.2
금리우대 쿠폰 등록				0.1
금융사별 가입 혜택					1Q뱅크	0.1
기본 추가				0.1
모든 혜택 충족 시, 6개월 변동	3		2.8		3.36
모든 혜택 충족 시, 5년 고정	3.2		3.3		3.36

※ 특이사항: 우리은행의 경우, 세대원 주택 수 체크, 임대차 조사 시행, 방문 점검 진행

21년 9월 말 기준 조건
- 우리은행 지점 방문: 우리아파트론 6개월 변동 3.2, 고정 3.6
- 우리은행 온라인 : 우리WON주택대출 6개월 변동 2.91


네이버 모바일 금리 비교 정보는, 실제와 매우 다르니 믿지말것.
경남은행 직접 방문시 최저 3%중반에 대출종료
산업은행도 종료, KB손보는 3%중반금리였고
대출은 종료였다.
농협은행과 SC은행은 일찍 종료.

K뱅크의 경우 금리가 가장 싼 편이었으나
이미 담보물에 거주중인 경우에만
서비스 이용이 가능했다.
즉, 세입자 퇴거 자금 용도는 지원을 하지 않는다.

보험사 10월 고정금리 기준
신한라이프(생명)는 최저 3.52
농협손보는 최저 3.4였다.

신한 라이프 home

대출 시 준비 서류

우리은행	신한 라이프(생명)
재직증명서 원천징수 2년 치 전세계약서 (또는 매매계약서) 전입세대열람내역 인감증명서 (1통) 등본. 초본(주민번호정정내역없음으로) 등기권리증(등기필증=집문서) 인감도장, 신분증 가족관계증명서	재직증명서 원천징수 1년 치 전세계약서 (또는 매매계약서) 전입세대열람내역 인감증명서 (2통) 등본. 초본(주민번호정정내역없음으로) 등기권리증(등기필증=집문서) 인감도장, 신분증, 본인명의 자동이체 통장 가족관계증명서 등본 상 가족 전체(본인도) 신분증 앞면 복사본

왼쪽은 KB손보, 오른쪽은 농협손보 대출 준비 서류

대출 실행

심사가 시작되고 아무 연락이 없다면 안심해도된다.
걱정되어 상담사께 연락했더니
문제발생 시 바로 연락이 온다고한다.
무소식이 희소식은 대출에서도 통한다.

대출 실행일 2-3일 전에 법무사로부터 연락이오고
근저당 설정등기를 위한 인지세와
국민주택채권비용을 납입해야한다.

[Web발신]
법무사 ***사무소입니다
비용안내입니다
인지- 75,000원
채권-303,606원
합계-378,606원.

인지세는 대출금 기준으로 책정이되고
금융사와 반반씩 분담해서 아래 금액을 내게된다.
5천-1억 : 35,000원
1억 - 10억 : 75,000원
10억 초과 : 175,000원
채권은 전에 만들어놓은 '셀프등기가이드'앱으로
계산이 가능하긴한데, 공시지가에 대출금을 넣고
계산하기 후 1/2로 나누면 얼추 값이나온다.

앱 마켓에 '셀프등기가이드' 검색

모두 납부하면 대출 실행일에
세입자 전세 대출 은행 계좌로 돈을 쏴준다.
내 계좌와 세입자 계좌는 거치지 않는다.

세입자가 퇴거했고 내가전입했다는 것을
증명하기위한 '전입세대열람내역'을 제출하면
최종적으로 대출이 완료된다.(회수걱정X)

해당서류는 주민센터 방문으로만 수령 가능하며
부동산 전세계약서(또는 매매계약서)가 꼭 필요하다.

만약 세입자 전출 후 내가 전입이 안되어있다면
전입완료하고 등본을 떼서 금융사에 제출한다.

주택 담보 대출 혜택(연말정산 소득공제)

주택담보대출 연말정산 조건(장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제)

대출 상품 결정

알아본 모든 조건을 비교한 결과,
대구은행이 고정 3.34로 가장 낮았지만 dsr 40%에
걸려 필요한 대출금이 다 안나와서 포기하고

최종적으로는 신한라이프에서 5년 고정,
원금균등 3.52%로 대출을 받았다.

작년 생각하면, 이것도 꽤 높은 금리란 생각이 들지만
미국이 테이퍼링을 곧 시작 하고
한국은행도 기준금리를 계속 올릴 예정이라고 하니
현 금리라도 확보한 것을 다행으로 여겨야 될 것 같다.

앞으로 받을 (대환)대출이 이제 걱정이다.